Малоэтажное строительство давно стало визитной карточкой Омска, частный сектор занимает огромные пространства даже в центре города.
Деревня в центре города
Омск немыслим без частного сектора. Первоначально город застраивали бревенчатыми домами, в советские годы – бараками-времянками. Но, как говорится, нет ничего более постоянного, чем временное.
Многие годы малоэтажные дома даже в центре казались органичной составляющей мегаполиса – сказались последствия точечной застройки города. Есть здания с помидорами и котами на подоконниках, которые выглядят уютно. Другие уже давно разрушились от времени.
Обветшавшие одноэтажные здания без коммуникаций выглядят как минимум несовременно. На окраинах такие дома особо не привлекают внимания. Но целые кварталы в районе улицы Тарской, у Крестовоздвиженского собора, и остановки «Улица Декабристов» – в историческом сердце Омска, смотрятся убого. С трудом понимаешь, что находишься в миллионнике.
Современная цивилизация берет свое: с неумолимостью стал вставать вопрос о возведении новых многоэтажных жилых комплексов, детсадов и школ. Земли в городе катастрофически не хватает. Если сносить здания, то неясно, куда расселять жильцов частного сектора. На окраины они переезжать не желают.
В Генплане до 2040 года, основном градостроительном документе, нет четкого ответа на вопрос о судьбе малоэтажного строительства. Главный архитектор Омска Наталья Старченкова, проявляя верность Генплану, считает, что частный сектор нужно сохранять, но в видоизмененном виде. Для преобразования предусмотрена территория района Каржас на Левобережье. Под снос также пойдут микрорайоны с 1-й по 7-ю Северную, Линии, Рабочие. Также недавно прозвучало заявление губернатора Александра Буркова о некоем инвесторе, готовом застроить частный сектор высотными домами. Однако это решение касается локальной территории, какого-то одного микрорайона.
Детали замысла и сроки его реализации пока неизвестны. Более, как выяснил обозреватель РИА «Омск-информ», в структуре городской администрации не существует подразделения, занимающегося Генпланом и градостроительными нюансами. Для города-миллионника отсутствие специалистов в стратегическом ведомстве (департаменте архитектуры) выглядит более чем странно.
А как в других городах?
В Москве все просто – с финансами в федеральном центре все благополучно, существует программа реновации жилья. По ней не то что частный сектор, но и пятиэтажки-«хрущевки» должны исчезнуть с карты города. Элементы малоэтажного строительства остались лишь на окраинах столицы.
В соседних с Омском городах проблема разросшегося и неуклонно ветшающего сектора тоже приобрела характер стихийного бедствия. Так, в Новосибирске индивидуальное жилье занимает 123 гектара, это больше двух тысяч стандартных участков по 6 соток. Это 6,1 % территории города, или 48 тыс. частных домов. Для сравнения, в Омске данный показатель составляет 6,9 %.
Вопрос пытались решить кардинально: к 2021 году по инициативе застройщиков был подготовлен законопроект по комплексному развитию территорий. В этот перечень предложено включить и частный сектор. Но, по признанию местных властей, нужны изменения на федеральном уровне. Сейчас по закону в зоны ветхого и аварийного жилья нельзя включать малоэтажные объекты.
Но частично частный сектор в Новосибирске уже пошел под снос. Частные инвесторы активно возводят на их месте многоэтажки.
И все же единого механизма для решения проблемы частного сектора не существует. Это останавливает потенциальных инвесторов, которые бонусом к юридическим сложностям могут получить высокую стоимость земли и многочисленных собственников земли с не менее значительными долгами. Тем не менее частный сектор потихоньку исчезает из города.
В Екатеринбурге и в Тюмени приняли региональные законы о реновации территорий, куда вошел частный сектор. Деревянные домишки, не представляющие исторической ценности, постепенно уступают место небоскребам. В Омске ситуация выглядит несколько иначе.
Банкет за счет застройщика
Представители бизнеса смотрят на эту ситуацию с практической стороны. Как отмечает председатель совета директоров ДСК «Стройбетон» Олег Золотов, многие застройщики не желают иметь дело с собственниками частных домов в центре города.
– Частный сектор часто бывает расположен в тех районах города, где не следовало. Я к малоэтажному строительству отношусь хорошо – сам живу в частном доме. Что касается кварталов жилой застройки в центре, то там все сложнее: владельцы участков выдвигают застройщикам неадекватные требования, заламывая десятки миллионов за полуразрушенные бараки. Власть их расселяет, формирует участки под застройку, но сама с владельцами частной собственности не работает. У нашей компании есть печальный опыт с такими землями. Конечно, нужно принимать закон о регенерации ветхого жилья, мы, застройщики, будем только рады, – отметил Олег Золотов.kvnews.ru
С экономической позиции подошел директор АН «Аркада-Стиль» Константин Романко. Он дал понять, что для решения вопроса нужно изыскивать финансы, желательно на федеральном уровне. Иначе застройка города так и останется точечной – единичные инвесторы не способны найти огромные деньги.
– Мне кажется, решение вопроса лежит в экономической плоскости. Если у муниципалитета есть деньги на расселение из частного сектора и на строительство многоэтажек, это одно дело. Омичи в центре города наверняка хотят жить в благоустроенных квартирах или в своих домах. Другое дело, за чей счет будет банкет и кто возьмется за стройку. Государство точно не берет на себя эти функции. Я так понимаю, последняя попытка расселения улиц Северных закончилась вместе с кризисом 2008 года. С этих пор вообще ничего не изменилось, площадки в городе застраиваются точечно, – признал эксперт.
Нужно менять Генплан и законы
Среди наших экспертов нашлись те, кто настроен решительно, призывая изменить облик исторического центра города и убрать ветхие избушки. По мнению заместителя генерального директора, начальника градостроительного отдела ОАО «Омскгражданпроект» Ларисы Масловой, частный сектор – это пережиток, временное жилье для рабочих. И тут локальными сносами не обойдешься, нужна большая работа по комплексному развитию этих территорий.
– В Генплане 1970 года частного сектора уже не было в центральной части города. Для того чтобы исполнить этот документ, наш проектный институт разрабатывал проект застройки жилого района на улицах Северных для агрегатного завода. Но, увы, распался Советский Союз. Мы много успели разработать и построить жилых районов за счет сноса ветхой одноэтажной застройки: Куйбышевский микрорайон, жилые районы на улицах Масленникова, Кирова, Химиков. Но остались большие территории, расположенные вдоль городских магистралей: Северные, Линии и Рабочие, а также прибрежные территории вдоль Оми: улицы Береговые и Луговые. Эти кварталы жилой застройки не позволяют развиваться обустроенным набережным, хотя в Генплане они именно так и позиционируются как общественные пространства, – поделилась Лариса Маслова.
Специалист убеждена, что в Омске из малоэтажного жилья уместнее всего смотрятся коттеджные микрорайоны вроде «Старгорода». Но в центре города элитные объекты строить проблематично.
– Частный сектор – зона частной собственности, и теперь право города только выкупать это жилье. Если бы там была зона многоэтажной жилой застройки, то выкупить землю можно было по более легкой схеме. В данном случае частник диктует свои правила. Администрации города нужно внести изменения в Генплан, касающиеся частного сектора. Тогда освободится путь для подготовки документов под разрешение на многоэтажное строительство. Иначе инвесторы не зайдут на эти территории. Кроме того, на региональном уровне нужно принимать закон о регенерации ветхого жилья, – уверена эксперт.
На принятии изменений в законодательстве настаивает и экс-мэр Омска Вячеслав Двораковский.
– Давно назрела необходимость принятия программы регенерации ветхого жилья, куда следует включить и частный сектор. Сейчас имеет место такая ситуация: каждый собственник стремится продать свой дом по завышенной стоимости. Многие владельцы уже не живут в этих зданиях, сдавая их внаем, либо объекты стоят заброшенными и постепенно разрушаются.omskinform.ru
В целом, несмотря на то что в кварталах частной жилой застройки местами появляются новые двухэтажные дома, эта территория деградирует. Необходимо разработать законодательную базу, чтобы остановить бесконечный рост стоимости земли под одноэтажными зданиями в привлекательных частях города. Например, наделить муниципалитет правом устанавливать продажную цену на 1 кв. м жилья в частном доме не выше стоимости 1 кв. м благоустроенной квартиры на вторичном рынке. Такие условия могут стать интересными для инвесторов-застройщиков и будут полностью соответствовать Генплану 1970 года, в котором, как и в последующем, на месте частного сектора предусматривалось многоэтажное строительство.
Частный сектор как элитное жилье
Другие наши респонденты предлагают не трогать частный сектор, а оставить все как есть. Так, общественник Вячеслав Ходарин считает, что в центре Омска нужно развивать малоэтажную застройку, уместен частный сектор и на окраинах города.
– По моему мнению, на этом месте нужно развивать малоэтажное строительство. Не обязательно возводить в центре Омска высотки. Но в том состоянии, в котором находится частный сектор, он не вписывается в архитектурный облик. Малоэтажные объекты должны смотреться органично. Если анализировать высказывания власти о сносе кварталов жилой застройки, то финансово этот проект неподъемный. Я бы не стал действовать радикально. Об этом же говорится в Генплане до 2040 года. Документом предусмотрено малоэтажное строительство. Им и нужно руководствоваться при принятии решений, – высказался эксперт.
В этом же русле рассуждает заместитель председателя Омского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры Игорь Коновалов. Известный краевед привел в пример обеспеченных омичей, живущих в коттеджах.
– Я считаю, что жить нужно на земле, это единственный естественный для человека способ существования. Жизнь в своем доме дает неограниченные возможности: можно вести огород, обустроить мастерскую, расширять пространство, возводить пристройки, делать гараж и погреб. Думаю, многоэтажное строительство должно отмереть. Жизнь в высотке противоестественна для человека, хоть и желательна для крупных застройщиков. И уже сейчас, во время пандемии, к владельцам частных домов пришло это осознание. Свой дом дает ощущение свободы, неограниченных возможностей. Осознание приходит со временем. Все сколько-нибудь состоятельные омичи, чиновники и предприниматели не живут в квартирах. И наконец-то владельцы частных домов поняли, что их жилье потенциально является элитным.
Вариативность нового Генплана – для развития строительства в городе?
Глава комитета Омского горсовета по вопросам градостроительства, архитектуры и землепользования Дмитрий Лицкевич, работавший вместе с коллегами по депутатскому корпусу над коррективами в Генплан до 2040 года, отмечает, что в градостроительном документе предусмотрена альтернатива для развития частного сектора и многоэтажного строительства. По его словам, Генплан хорош своей вариативностью. Депутат иначе видит экономическую сторону вопроса.
– Когда депутатский корпус работал над актуализацией Генплана и над изменениями в ПЗЗ, были разные мнения по этому поводу. Мы рассматривали разные стили поселений. В результате было принято решение сделать в Омске некий симбиоз. В Генплане мы оставили возможность для развития уже существующих зон малоэтажного строительства. И в то же время выделили территории под расселение из частного сектора и дальнейшее привлечение инвесторов для возведения среднеэтажного и многоэтажного жилья. С точки зрения экономики города это выглядит логично, – подчеркнул Дмитрий Лицкевич. – С другой стороны, например, на улице 7-й Северной собственники обустроили коттеджи, поэтому было бы неправильно выселять людей и сравнивать эти объекты с землей. Насколько я понимаю, процесс расселения, в том числе и из ветхого частного сектора, сейчас называется программой комплексного развития территорий. И департамент жилищной политики Омска активно этим занимается. Однако расселению подвергаются только пришедшие в негодность двух- и трехэтажные блочные дома барачного типа. А освободившиеся участки после сноса аварийных сооружений отдают под многоэтажную застройку.omskinform.ru
Выводы
Посмотрев на тему частного сектора с разных позиций и подытоживая вышесказанное, можно прийти к следующим выводам. Для того чтобы разрулить вопрос и гармонично вписать частный сектор в архитектурный облик Омска, требуется разрешить несколько противоречий. Так, застройщики не стремятся заходить на «проблемные» объекты и возводить многоэтажки на месте частного сектора. Владельцы квадратных метров в центре города требуют огромные суммы за свои дома. Потому бизнесу легче строить многоэтажные дома на малопривлекательных окраинах.
Чтобы выйти из этого замкнутого круга, нужно менять региональное законодательство и принимать закон о регенерации ветхого жилья с включением частного сектора. Кроме того, необходимы коррективы в Генплан, четко регламентирующие возможности для развития малоэтажного или многоэтажного строительства для отдельных районов в городе.
Впрочем, омские краеведы убеждены, что будущее как раз за частным сектором. Им вторят политики, считающие, что Генплан самодостаточен и не нуждается в изменениях.
Однозначной точки зрения на ситуацию мы не услышали. Судьбу частного сектора пытаются обозначить в соседних регионах. Для комплексного решения вопроса однозначно требуется заинтересованность властей. Пока этого не видно.
