Руководитель консалтинговой компании «ОмЭКС» Максим Репин рассказал, что ждет в 2024 году рынок недвижимости и стоит ли ждать снижения роста цен на квартиры.
Еще с осени прошлого года после повышения ставки по ипотеке эксперты говорили о том, что следует ожидать снижение цен на недвижимость. Но, как оказалось, не все так очевидно. Снижения цен наблюдать не приходится. Так что же будет с ценами в наступившем году?
Эксперт по недвижимости, руководитель консалтинговой компании «ОмЭКС» Максим Репин в интервью РИА «Омск-информ» заявил, что цены на недвижимость растут и продолжат расти.
omskinform.ruИпотеку с поддержкой государства дают все меньше
– В первую очередь цена зависит от количества сделок на рынке, а также от того, насколько активно люди будут получать ипотеку, – говорит Репин. – Если будет снижаться количество сделок, то продавцы будут задумываться о том, снижать ли цены. Многие интернет-ресурсы говорят о том, что цены уже пошли вниз. Но об этом только сейчас продавцы начинают задумываться. Это касается всех сегментов недвижимости: как коммерческой, так и жилой. По индивидуальному жилищному строительству – тем более. Коттеджи и частные дома будут продолжать расти в цене. Несмотря на то что существуют различные программы по ипотеке. Но на деле очередь по выдаче ипотеки по этим программам очень большая, ее выдают неохотно. Однако продавцы продолжают надеяться, что ипотеку выдадут, спрос есть, и потому цены не снижают.
– Есть ли у застройщиков опасения, что не выйдет выполнить президентский план в этом году?
– Этот план существует в первую очередь для чиновников, а не для застройщиков. Застройщики ничего не должны опасаться и не опасаются: у них есть вся техническая возможность. Они говорят, что если у них купят, то они готовы строить. Но под текущую ипотечную ставку покупать никто не будет. Ипотека с поддержкой государства доступна, востребована, но дают ее все меньше и меньше. И застройщики строят меньше, потому что переживают, что покупать у них будут меньше. За саму программу они не отвечают, и ее легко реализовать, если финансировать соответствующим образом. Это было с 2020 года в виде льготной ипотеки. А в 2023 году ставку подняли и зарубили рынок на корню.
t.me/shelest_snРынок недвижимости – это слон, в которого тыкаешь вилкой
– Получается, что ситуация с ценами на материалы и логистику, которые были в прошлые два года, урегулирована?
– Сейчас цены стабилизировались. Государство молодец, наблюдает за ценами. Да, рост цен продолжается, инфляция никуда не девается. Но, вне всяких сомнений, цены стабилизировались. Благодаря повышенной ставке ЦБ рост ставки прямо пропорционально зайдет в рост цен на товары. Мы ждем нового мощного витка инфляции, которая случится из-за роста ставки. Этот рост ставки будет включен в цены всех товаров. И как раз инфляция уберет ожидания на снижение цен. Все подорожало, а значит, что подорожавшие квартиры – в сравнении с новыми ценами – будут всех устраивать. Рост цен на квартиры уже произошел и опередил инфляцию. Это инфляция догоняет рост цен на квартиры, она подкрепит ранее выросший рост цен на квартиры и не позволит им снижаться.
– Стоит готовиться к еще большему повышению цен?
– Пока что все тренды ведут именно к этому. Однако следует также отметить, что на рынке недвижимости есть временной лаг, задержка. Рынок недвижимости – это такой большой слон. Его тыкаешь вилкой, и кто знает, когда он среагирует. Может, за три недели. А может, за полгода. Какая будет реакция и когда именно она произойдет – огромнейший вопрос.
Падение будет, когда этот «слон» головой повернет. Пока что рост цен был. Сейчас остановка. Дальше смотрим, что произойдет. Для примера подобной ситуации вспоминаем 2014 год. События произошли в ноябре-декабре. И дальше четыре месяца рынок шел в гору. Потом рынок остановился. И только в 2016-м цены пошли вниз. Вот такой масштаб временного лага. Посмотрите события 2022 года. Что сделал рынок? Люди пошли ажиотажно покупать объекты. Рынок пошел вверх. К марту у нас огромная планка в росте цен. И затем была полтора месяца стагнация на рынке. Не полтора года, а полтора месяца. А потом цены снова пошли вверх, выше темпа инфляции. Весь 2022 год и весь 2023 год. Поэтому и сейчас такая ситуация. В августе ЦБ поднял ставку. С октября рынок начал поворачиваться. И в ноябре-декабре цены продолжают расти, хотя количество сделок все больше и больше уменьшается. И только в январе этого года сделок стало настолько мало, что рост цен может остановиться. Всегда следует смотреть на то, сколько будет происходить сделок. О понижении цен говорят еще с сентября. Но ничего подобного не происходит.
Омичи хотят жить в частных домах
– В чем причина того, что спрос на ИЖС не понижается?
– Есть несколько основных трендов. Один из них – это то, что еще с пандемии люди задумались о том, что жить не в квартире, а в доме на своем участке это хорошо. Тогда многие не смогли купить, но думали об этом. Ведь покупка своего участка, строительство дома – это долгий процесс. Многие до сих пор думают. Второй тренд – это отложенный спрос, который формировался годами и даже десятилетиями. Такая же ситуация: многие бы хотели свой дом, но по той или иной причине не могли купить. Для квартир отложенный спрос также существует, однако реализуется он гораздо быстрее, чем для частных домов. Особенно в нашем городе. Третье. Резкий рост цен на квартиры, который заставил тех, кто хотел бы купить свое жилье, повернуться в сторону частных домов. Разница в цене может оказаться не такой и большой, а частный дом – это хорошее вложение.
– Насколько велико влияние инфраструктуры для ИЖС на спрос? Поменялось ли что-то в этом плане за последнее время?
– Здесь есть очень много факторов. Один из самых больших – логистика. В первую очередь, конечно, речь про собственный автомобиль. Есть мнение, что в России самая низкая в мире доступность автомобилей с точки зрения доходов населения. В своем доме транспортное средство куда как более необходимо. Этот фактор стал заметно дороже, и это осложняет очень сильно всю ситуацию. Есть еще фактор инженерной инфраструктуры: в квартире в плане воды, тепла, уборки и так далее за тебя все делает управляющая компания. То же самое и с ремонтом. А в случае частного дома только ты сам. Поэтому частный дом всегда дороже, чем квартира. В том числе из-за этого случается и отложенный спрос. Поэтому люди настолько долго думают о том, следует ли им приобретать частный дом.
– А что насчет вторичного рынка ИЖС? Существует ли он?
– Для квартир первичный и вторичный рынок это одно дело, а для частных домов – совсем другое. Потому что в случае многоквартирных домов есть конкретные застройщики, которые строят дома и предлагают квартиры к продаже. А вот на рынке ИЖС таких крупных застройщиков нет. Есть мелкие, частные. Обычно ты покупаешь землю сам, нанимаешь какую-то организацию и начинаешь что-то строить. Или даже строишь дом своими силами. Мы анализировали три или четыре десятка коттеджных поселков, которые были в Омске с 2005 года. Большинство из них за это время засохли на корню, и сколько осталось живых, можно пересчитать по пальцам одной руки. В основном это усть-заостровское, пушкинское, красноярское и чернолучинское направление. И все это живет за счет покупателей из самого города. Также нюанс заключается в том, что при продаже ИЖС вы обычно приобретаете дом, который строил лично продавец – не компания, а человек, который сам же и владел домом. И ты несешь полностью весь риск и будешь разбираться со всеми теми проблемам, которые этот продавец оставил после себя в этом частном доме.
