Директор Омского центра кадастровой оценки и технической документации Ольга Ефремова рассказала, как проходила работа по оценке недвижимости и как предпринимателям получить разъяснения.
В Омской области было заново переоценено 1,2 млн объектов капитального строительства. В том числе 403,2 тыс. зданий, 829,5 тыс. жилых и нежилых помещений, 45 тыс. сооружений, 3,2 тыс. объектов незавершенного строительства и 648 машино-мест.
О том, как проходила государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства и каким образом можно получить разъяснения по ее результатам, рассказала директор бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» Ольга Ефремова.
– Ольга Сергеевна, с какой периодичностью проводится кадастровая оценка?
– Правила проведения кадастровой оценки определены федеральным законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и методическими указаниями, утвержденными приказом Росреестра. Для всех регионов установлена единая периодичность проведения оценки. Государственными оценщиками нашего учреждения проведено два тура оценки объектов капитального строительства – в 2021 и 2023 году. Следующая оценка будет проводиться через четыре года.
– Какие объекты были оценены в 2023 году?
– В ходе оценки была определена кадастровая стоимость всех объектов капитального строительства в нашем регионе, сведения о которых содержались в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года. Были оценены квартиры, нежилые, коммерческие, производственные помещения, гаражи, частные домовладения, сооружения, машино-места.
– Какие этапы включает процедура проведения кадастровой оценки?
– Проведение государственной кадастровой оценки (ГКО) включает подготовительный этап. Специалистами в течение года, предшествующего оценке, проводился сбор информации о рынке недвижимости, включая сведения о фактических сделках по купле-продаже и аренде. На основании собранной информации было проведено оценочное зонирование. На следующем этапе был проведен анализ объектов, подлежащих оценке, выполнена группировка по функциональным группам.
– Какой объем сделок был проанализирован?
– Нами проанализирована информация о цене предложений на рынке недвижимости в отношении 7 тыс. объектов и данные, предоставленные омским Росреестром, о совершенных сделках в отношении 35 тыс. объектов.
– Каким образом учитывалась цена предложения и цена сделки?
– Для определения кадастровой стоимости цена предложения «очищалась» на величину торга и долю стоимости земельного участка в объекте. Применялись корректирующие коэффициенты в соответствии с методическими указаниями Росреестра.
– Какую роль выполняет оценочное зонирование?
– Зонирование позволяет проверить достоверность результатов оценки и проводится в отношении тех сегментов рынка недвижимости, по которым существует достаточная рыночная информация. Собранная нами информация позволила провести зонирование в отношении квартир, гаражей, офисных, торговых и производственных помещений. Если какой-то объект выпадал из диапазона цен по своей функциональной группе – мы перепроверяли исходные данные, минимальные и максимальные значения, вносили корректировки.
– Какая функциональная группа включает наибольшее число объектов?
– Объекты оценки оценивались по 10 функциональным группам, из которых на группу многоквартирных домов приходится 39 % перечня, на группу домов малоэтажной застройки – 43 %. На остальные функциональные группы, включая объекты для хранения транспорта, коммерческие объекты, объекты временного проживания, административные и бытовые объекты, производственные объекты, объекты общественного назначения, сооружения и прочие объекты, приходится 18 % перечня. Наибольшую долю объектов оценки составили жилые и нежилые помещения – 65 %.
– Как рассчитывалась стоимость?
– Для проведения ГКО использовался сертифицированный программный комплекс, который включен в реестр российского программного обеспечения Министерства цифрового развития, связи и массовых коммуникаций РФ. Вся собранная в подготовительный период информация в разрезе функциональных групп загружалась в программу. Далее с помощью программы выявлялась зависимость стоимости объекта от ценообразующих факторов, затем строилась математическая модель определения кадастровой стоимости, по которой и выполнялся расчет.
– Какие факторы оказали влияние на стоимость?
– Основу для проведения оценки составили данные, которые содержались в ЕГРН на дату оценки об объектах недвижимости. Значимыми факторами для определения стоимости являются год постройки, материал стен, площадь, место расположения, ветхое или аварийное состояние. Например, такие факторы, как качество косметического ремонта, при определении стоимости не учитывались.
– Как проходила экспертиза результатов кадастровой оценки?
– Проект отчета о проведении ГКО прошел проверку в центральном аппарате Росреестра. После получения положительного заключения документы с предварительными результатами оценки были размещены в открытом доступе в Фонде данных государственной кадастровой оценки, а также на сайте учреждения. В течение 30 дней жители региона могли ознакомиться с результатами и направить свои замечания. От омичей поступили обращения в отношении 81 объекта. Нашими специалистами был проверен каждый объект, обращения не содержали сведений об ошибках. В августе из Росреестра получен акт соответствия проекта отчета требованиям методических указаний.
– Как изменилась кадастровая стоимость?
– Уровень актуализированной кадастровой стоимости не превышает рыночную стоимость по сделкам. Например, кадастровая стоимость квартиры площадью 38,4 кв. м в Ленинском районе по ул. Светловской изменилась с 1 млн 637 тыс. рублей в 2021 году до 1 млн 869 тыс. рублей в 2023 году. При этом цена сделки, по данным Росреестра, на ноябрь 2022 года составила 3 млн 390 тыс. рублей. Другой пример: кадастровая стоимость квартиры площадью 75,8 кв. м по ул. Лермонтова изменилась с 3 млн 34 тыс. рублей в 2021 году до 3 млн 579 тыс. рублей в 2023 году. При этом цена сделки составила 12 млн 150 тыс. рублей на дату сделки – октябрь 2022 года. Изменения носят умеренный характер и связаны с изменениями на рынке недвижимости.
– Есть ли примеры по торговой недвижимости?
– Анализ омского рынка недвижимости показывает, что средняя цена объектов торгового назначения отличается по округам и находится в диапазоне от 44 до 62 тыс. рублей. При этом полученные удельные показатели кадастровой стоимости варьируются от 39,9 до 49,5 тыс. рублей, что ниже цены сделок, которые были совершены в 2022 году.
– Почему в рамках государственной кадастровой оценки не проводят индивидуальную рыночную?
– Для определения кадастровой стоимости применяются методы массовой оценки. Это установлено законодательно. Методика не предполагает возможность определять стоимость индивидуально по каждому объекту недвижимости. Для индивидуального учета характеристик своего объекта каждый правообладатель может обратиться в учреждение для уточнения характеристик, исправления технической ошибки, получения разъяснений или установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Это прямо прописано в законе.
– Можно ли после внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН направить заявление об исправлении ошибки?
– Да. Такая возможность предусмотрена. Правообладатели в течение пяти лет со дня внесения сведений в ЕГРН могут направить заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.
– Какие документы необходимо приложить для установления кадастровой стоимости в размере рыночной?
– Необходимо подготовить отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, который должен соответствовать положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Отчет должен быть понятен, произведенные в нем расчеты – проверяемы, а выводы оценщика – однозначны.
– Насколько активно омичи интересуются результатами кадастровой оценки?
– За весь период проведения кадастровой оценки по новым правилам по обращениям граждан и организаций была уточнена стоимость 1,5 тыс. объектов, включая земельные участки. Также кадастровая стоимость в размере рыночной установлена в отношении 181 объекта. Наши специалисты накапливают характеристики по объектам недвижимости, поэтому качество оценки будет улучшаться.
– Как учреждение взаимодействует с представителями бизнеса и организациями оценщиков?
– По поручению первого заместителя председателя правительства Омской области Рустама Мингазова рассмотрение обращений об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной будем проводить с приглашением представителей оценочных организаций. Это, с одной стороны, будет способствовать повышению качества отчетов о рыночной оценке, с другой – снижению количества споров. Наши специалисты вошли в состав экспертной группы при Минимуществе, на которой будут обсуждаться вопросы, связанные с методологическими аспектами ГКО. В рабочую группу включены именно эксперты – специалисты в области оценки. Экспертная группа будет работать на базе нашего учреждения. На первоначальном этапе с экспертами будем собираться еженедельно.
– Могут ли предприниматели обратиться в учреждение по индивидуальному случаю?
– Если есть вопросы по оценке своего объекта недвижимости, собственники могут обратиться в учреждение. Мы проанализируем объект недвижимости и дадим по нему полный расклад. Для приема предпринимателей мы определили отдельный день приема – четверг. Записаться на прием к специалистам можно по телефону приемной. Мы открыты для диалога с бизнес-сообществом и экспертами в области оценки. Направить обращение в Омский центр кадастровой оценки и технической документации можно либо почтой – обычной или электронной, либо принести лично. Также можно воспользоваться порталом «Госуслуги55».
