Львиная доля этих объектов – жилые дома различной этажности. На другие функциональные группы приходится 18 % объектов недвижимости.
В Омской области в 2021 году завершена оценка всех объектов капитального строительства – гаражей, домов малоэтажной застройки, торговых комплексов, объектов производственной и коммунальной инфраструктуры. Результаты кадастровой оценки будут применяться в новом, 2022 году. В следующем году предстоит провести оценку земель всех категорий – более 830 тыс. земельных участков.
О том, что изменилось в проведении государственной кадастровой оценки, мы побеседовали с директором бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» Ольгой Лузиной.
– Ольга Сергеевна, расскажите, что такое кадастровая оценка и для каких целей она проводится?
– Если коротко, кадастровая оценка проводится для определения стоимости объектов недвижимости. От кадастровой стоимости зависит размер налога. Она применяется для определения величины арендной платы, выкупной цены при продаже земельных участков из государственной и муниципальной собственности, для определения величины компенсационных выплат при изъятии земли для государственных нужд.
– Можно поставить знак равенства между кадастровой оценкой и рыночной?
– Государственная кадастровая оценка – это массовая оценка, она не является индивидуальной рыночной оценкой.
– Раньше оценку проводили коммерческие организации, а как это происходит сейчас?
– Если ранее кадастровая оценка проводилась независимыми оценщиками по результатам торгов, то теперь эти полномочия в Омской области переданы бюджетному учреждению «Омский центр кадастровой оценки и технической документации». До 2016 года проведение кадастровой оценки регулировал Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Сегодня мы руководствуемся Федеральным законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и приказом Минэкономразвития России № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке».
– Расскажите, какие объекты получили новую оценку в 2021 году?
– Оценивались объекты, сведения о которых содержались в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января 2021 года. Переоценка затронула свыше 1 млн 258 тыс. объектов недвижимости. Если проводить аналогию с предыдущим туром оценки, то в 2012 году было оценено порядка 814 тыс. объектов недвижимости. За 9 лет существенно увеличилось количество объектов, поставленных на государственный кадастровый учет. Расчет кадастровой стоимости в 2021 году выполнялся по функциональным группам. Самую большую функциональную группу – 42 % – составили дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальные жилые дома, малоэтажные блокированные танхаусы. Дома средней и многоэтажной жилой застройки составили 40 % в общем перечне объектов. На другие функциональные группы приходится 18 % объектов недвижимости – это объекты для хранения транспорта, объекты коммерческого и производственного назначения, административные и бытовые объекты и другие группы.
– Насколько активно собственники интересовались результатами оценки?
– В подготовительный период в бюджетное учреждение поступило 40 деклараций с уточняющими характеристиками. На проект отчета о результатах кадастровой оценки, как это предписывает законодатель, собственники могли подать уточняющие характеристики по своему объекту недвижимости. В течение одного месяца поступило всего 15 обращений в отношении 19 объектов недвижимости. Учтено 4 обращения по 6 объектам недвижимости. Оставшиеся замечания не учтены из-за того, что объекты не были включены в перечень для оценки на 1 января 2021 года, так как сведения о них отсутствовали в ЕГРН на дату оценки. Объекты, о которых шла речь в поступивших обращениях, поставлены на государственный кадастровый учет только в этом году.
– Итоговый отчет о проведении кадастровой оценки прошел проверку в Росреестре. Как он был оценен?
– После завершения работы с замечаниями учреждением был направлен итоговый отчет в центральный аппарат Росреестра. На итоговый отчет учреждением получены акты о соответствии документов методическим указаниям о государственной кадастровой оценки критериям, которые установлены приказом Росреестра.
– Как изменилась кадастровая стоимость с 2012 года, за 9 лет, и какие факторы оказали влияние на нее?
– Общая стоимость объектов недвижимости увеличилась с года проведения предыдущей оценки. Изменения носят дифференцированный характер: есть повышение и понижение кадастровой стоимости. При этом рост стоимости в нашем регионе значительно меньше, чем в соседних регионах. Уровень кадастровой стоимости недвижимости в Омской области сохраняется на более низком уровне, чем в других регионах Западно-Сибирского экономического района. Например, кадастровая стоимость домов малоэтажной застройки в Омске на 53 % меньше, чем в Томске, и на 33 % ниже по сравнению с Барнаулом. На величину кадастровой стоимости оказало влияние: изменение ситуации на рынке недвижимости; изменение методики проведения расчета; общее увеличение количества объектов недвижимости, в отношении которых определялась кадастровая стоимость в 2021 году; увеличение степени строительной готовности объектов незавершенного строительства. В сравнении с предыдущим туром количество объектов недвижимости, в отношении которых была проведена оценка, увеличилось на 444 тысячи.
– Какая информация учитывалась при оценке?
– Государственными оценщиками в первую очередь проанализированы данные об объектах недвижимости, учтенные в Едином государственном реестре недвижимости, выявлялись объекты с недостающими, неполными и некорректными сведениями. Для уточнения недостающих характеристик были направлены запросы в органы местного самоуправления и органы исполнительной власти. Проведен анализ учетно-технической документации (архив БТИ) в отношении более 505 тыс. объектов. Учтены сведения Федеральной службы государственной статистики, информация периодических изданий и сайтов недвижимости о предложениях о продаже. Проанализирован значительный объем рыночной информации.
– Какие факторы повлияли на величину кадастровой стоимости?
– При оценке объектов капитального строительства учитывалось местоположение объекта, год постройки, материал стен, серия многоквартирного дома, транспортная доступность, нахождение в зоне с особыми условиями использования, а также ветхое или аварийное состояние. Такие ценообразующие факторы, как вид из окна, состояние объекта и уровень отделки, по действующим правилам, не учитываются при проведении массовой кадастровой оценки, но принимаются во внимание при рыночной оценке.
– Если собственник не согласен с результатами оценки своего имущества, можно ли оспорить результаты кадастровой оценки?
– Поскольку в ходе оценки применяется массовый порядок расчетов, предусмотрен механизм пересмотра кадастровой стоимости. Если правообладатель считает, что применены недостоверные сведения, например, неверно указано место расположения объекта, площадные характеристики или назначение объекта, он может подать уточняющую характеристику объекта в бюджетное учреждение. Бюджетным учреждением также проводится работа по проверке расчетов и проведению пересчета кадастровой стоимости в случае выявления технических ошибок. С этого года учреждение рассматривает заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Для этого необходимо к обращению приложить отчет о рыночной оценке.
– Сколько принято решений об установлении рыночной стоимости?
– Принято 15 решений об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. В среднем снижение составило порядка 20–23 процентов от кадастровой стоимости, утвержденной по результатам оценки 2020 года. Участки расположены в Кировском административном округе и имеют вид разрешенного использования «для общественно деловых целей» и «многоквартирная жилая застройка». Установить кадастровую стоимость в размере рыночной – это реально. Мы понимаем, что рынок недвижимости динамичен, он меняется в течение всего периода оценки.
– С чем связано небольшое количество решений об установлении рыночной оценки?
– С качеством представленных отчетов о рыночной оценке. Если есть замечания к отчету, мы рекомендуем оценщику его доработать. Отчет является документом доказательного значения: каждая цифра в отчете должна быть обоснована и подтверждена документами. Отчеты, которые поступают в бюджетное учреждение, контролируются фондом государственной кадастровой оценки Росреестра. За каждый принятый отчет бюджетное учреждение несет ответственность. При подготовке отчета важен качественный подбор объектов-аналогов. Например, нельзя для оценки объектов торговли применять аналоги, которые относятся к объектам жилищной застройки или здравоохранения. Если отчет о рыночной оценке соответствует требованиям законодательства, то по результатам рассмотрения будет принято положительное решение.
– Можно ли обратиться за разъяснениями об определении кадастровой стоимости?
– Бюджетное учреждение старается оперативно реагировать на такие обращения. Учреждением рассмотрено 257 обращений о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости. По результатам проверки исходных данных в отношении более 600 земельных участков кадастровая стоимость пересмотрена в сторону понижения.
– Есть ли в учреждении отдельные дни приема граждан по вопросам кадастровой оценки?
– В учреждении введены еженедельные часы приема специалистами, отвечающими за сопровождение деятельности по определению кадастровой стоимости. Прием проводится три дня в неделю: в среду и четверг с 16:30 до 17:45, в пятницу с 15:30 до 16:30. Предприниматели, правообладатели объектов недвижимости, собственники, оценщики могут подойти на прием к профильным специалистам, предварительно записавшись по телефонам: 20-17-68, 20-12-05, 20-12-05. Мы готовы увеличить время приема, если число обращений будет увеличиваться.
– В декабре бюджетное учреждение завершает подготовительные работы по оценке земель всех категорий. С чем связано ее проведение в 2022 году?
– На территории страны для всех регионов введена единая периодичность проведения государственной кадастровой оценки. В 2022 году одновременно на территории всех субъектов РФ будут оцениваться земельные участки. Далее оценка будет проходить один раз в четыре года. Аналогичная ситуация и по кадастровой оценке объектов капитального строительства. Очередной тур оценки объектов недвижимости в Омской области пройдет в 2023 году, следующий год будет подготовительным.
– Какие земельные участки попадут под оценку?
– Будет оценено порядка 830 тысяч земельных участков. Наибольшую группу – 76 процентов, или более 626 тысяч земельных участков, составят земли населенных пунктов. Например, в категории земель населенных пунктов будет определена кадастровая стоимость участков под гаражами, домами индивидуальной застройки, торговыми и производственными объектами. Земли сельскохозяйственного назначения – это вторая по величине оцениваемая категория земель, она включает более 192,7 тыс. земельных участков, или 23 процента от общего количества земельных участков. На другие категории, включая земли промышленности, особо охраняемых территорий и объектов, лесного и водного фондов, земли запаса, приходится один процент от общего количества земельных участков.
– Что изменится в методике проведения оценки в следующем году?
– При определении кадастровой стоимости будут приниматься во внимание только сведения ЕГРН. Бюджетное учреждение не сможет учитывать фактическое использование земельных участков, как это было в ходе предыдущего тура оценки земельных участков. Если участок имеет множественный вид разрешенного использования, например «торговля», «многоэтажная жилая застройка», «индивидуальная жилая застройка», то расчет будет произведен по максимальной стоимости вида использования. Чтобы избежать споров, землепользователям необходимо актуализировать сведения о видах разрешенного использования своего земельного участка с учетом фактического использования. Это можно сделать, направив уточняющие сведения в Управление Росреестра по Омской области для внесения в ЕГРН.
– Могут ли собственники повлиять на расчет кадастровой стоимости?
– Владельцы земельных участков могут направить декларации с уточняющими сведениями. И сделать это важно сейчас, до проведения оценки. По кадастровому номеру земельного участка в фонде данных государственной кадастровой оценки можно посмотреть, как участок был оценен в 2020 году. Если появились вопросы, необходимо проверить, нет ли ошибок в данных об их объектах, учтенных в ЕГРН. Если выявлены неточности, собственники- правообладатели могут направить декларации с уточняющими характеристиками в бюджетное учреждение. В декларации можно дополнительно отразить особенности участка: сведения о природных объектах, расположенных в пределах участка; наличие коммуникаций и подъездных путей. Все это повлияет на объективность кадастровой стоимости.
– Какой совет можно дать правообладателям перед предстоящей оценкой земельных участков?
– Рекомендую правообладателям проверить правильность документов на свои земельные участки и заранее направить уточняющие сведения в бюджетное учреждение. Это позволит избежать в дальнейшем споров о кадастровой стоимости своего имущества.
– Спасибо за беседу!
