 помощник нотариуса |
Сделки по отчуждению недвижимости от имени несовершеннолетних граждан имеют ряд особенностей, при несоблюдении которых велика вероятность признания таких сделок недействительными.
Несовершеннолетние граждане нередко являются субъектами гражданских правоотношений, в частности, с их участием совершаются сделки, в том числе связанные с отчуждением недвижимого имущества, в числе которых купля-продажа, мена, дарение.
Гражданский кодекс РФ подразделяет несовершеннолетних граждан на малолетних, в возрасте до 14 лет, и несовершеннолетних, в возрасте от 14 до 18 лет.
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя, и без такого согласия сделка может быть признана судом недействительной.
Малолетние граждане таких прав не имеют, и от их имени сделки совершают исключительно их родители или другие законные представители.
В целях защиты имущественных прав несовершеннолетних законодатель предусмотрел, что сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат обязательному нотариальному удостоверению, и это является одной из важнейших особенностей такого рода сделок. Другой важной особенностью является необходимость получения согласия от органов опеки и попечительства на проведение такой сделки. Согласие органа опеки и попечительства содержит формулировку условия, под которым совершается такая сделка, в зависимости от конкретной жизненной ситуации несовершеннолетнего и его семьи.
Например, отчуждение недвижимого имущества от имени несовершеннолетнего допускается при условии одновременного приобретения на имя ребенка равноценной или большей жилой площади, или при последующем приобретении такого недвижимого имущества, или при условии зачисления денежных средств на счет ребенка, соразмерно стоимости отчуждаемого им недвижимого имущества.
Еще одной особенностью таких сделок является согласие родителей на совершение сделки несовершеннолетним. Данное согласие может быть оформлено как в виде отдельного документа (согласие, заявление), так и надписью непосредственно на договоре – эта особенность характерна для совершения сделок лицами в возрасте от 14 до 18 лет.
Стоит отметить, что законодательством предусмотрены запреты на совершение некоторых сделок по отчуждению недвижимого имущества от имени несовершеннолетних. Так, возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями запрещены независимо от того, выступают ли дети покупателями или продавцами недвижимого имущества, то есть несовершеннолетний ребенок не может купить недвижимое имущество у своей матери, равно как и продать ей.
Разрешено заключение безвозмездных сделок, влекущих приращение имущества малолетнего, то есть договоров дарения, а вот дарение от имени малолетних запрещено, так же как и запрещена безвозмездная уступка имущественного права ребенка.
Таким образом, при заключении сделки по отчуждению недвижимого имущества от имени несовершеннолетних следует помнить о том, что такого рода сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению, проводятся только с согласия органа опеки и попечительства и, с учетом возраста несовершеннолетнего, требуют участия законных представителей и их согласия.
Помните, что сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна.
