Дачный вопрос: купить загородную недвижимость в Омске и не переплатить

Эксперты рассказали о нюансах покупки дач, спрос на которые значительно вырос в пандемию. Омичам нужен не огород, а место для отдыха.

Затяжная пандемия коронавируса заставила людей по всему миру пересмотреть взгляды на недвижимость. Насидевшись в четырех стенах во время тотального локдауна, жители мегаполисов бросились скупать и арендовать домики с огородами. Свою лепту в повышение популярности дачного отдыха внесли и закрытые границы с зарубежными странами.

Не отстают от новой тенденции и омичи, массово приобретая недвижимость на земле, будь то скромный домик на 6 сотках огорода или полноценный коттедж. По данным сервиса «ДомКлик», за январь – апрель 2021 года Сбербанк оформил в 3,5 раза больше ипотечных кредитов на загородную недвижимость и земельные участки, чем за аналогичный период прошлого года: более 2,5 тысячи сделок против 724 за аналогичный период 2020 года.

При этом сумма выданных средств выросла в четыре раза: если за первые месяцы 2020 года банк одобрил заявки на 1,8 млрд рублей, то в 2021-м - на 7,9 млрд рублей. Средняя стоимость дачи в России составила 3,1 млн рублей, средний размер ставки по ипотеке – около 8 %.

А что в Омске? За минувший год стоимость загородной недвижимости в Омске выросла в 1,5 раза, но, как показывает практика, достойных вариантов на рынке не так уж и много. В связи с этим мы обратились к экспертам с вопросом: как приобрести действительно хорошую дачу, при этом не переплатить за нее и не получить кучу проблем? Нюансов здесь на самом деле много.    

Плюсы

Чистый воздух, труд и свобода

Безусловные бонусы пребывания на даче – чистый воздух и простор, несвойственные для квартир в многоэтажках. Работа на свежем воздухе освобождает позволяет зарядиться позитивным настроем. Труд вообще благотворно влияет на обмен веществ, фигуру и сон. А свобода передвижения по своим соткам дарит чувство независимости. Сюда же можно добавить буйство красок, не свойственное спальным районам душного города. В общем, сплошные достоинства.

Дары огородов

Весомым аргументом в пользу дачи станет урожай. Свежие овощи и фрукты с грядки без пестицидов и прочих вредных примесей – настоящая экологически чистая пища. Пока городские жители давятся чем-то напичканным огурцом, вы с хрустом уминаете овощи со своего огорода.

Результат огородных трудов – варенья, соленья, компоты собственного приготовления. Женщинам домашние заготовки принесут славу хороших хозяек, а мужчинам – реноме огородников.  

Дачная амнистия

Дачная амнистия – это упрощенный порядок оформления прав на садовые дома. Собственники могут поставить свои дачные дома на кадастровый учет бесплатно.

Этот закон работает с 1 сентября 2006 года, его действие неоднократно продлевалось. Последние изменения в правила дачной амнистии внесены в декабре 2020 года, до марта 2026 года. Если не вдаваться в нюансы, крайние корректировки распространили действие упрощенного порядка оформления документов на земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Однако возводимое на дачном участке здание должно соответствовать требованиям индивидуального дома – высотой не более 20 метров и трех этажей.

Издержки

Пожар – и дома нет

Как отмечают в ГУ МЧС по Омской области, возгорание из-за пала травы на приусадебных участках – довольно частое явление.

– С января по апрель 2021 года в Омске произошло 107 возгораний на дачных участках, – сообщили в ведомстве.

Случается так, что дачный домик сгорает от неосторожности соседей, и если находится виновник, то он платит штраф… до 5 тысяч рублей. А уничтоженные пламенем постройки уже не вернуть.

Штрафы за шашлыки, траву и мусор

Тем, кто решился на покупку дачи, следует обратить внимание на детали «огородного» законодательства. Его несоблюдение чревато штрафами.

В частности, с 1 января 2021 года вступило в силу постановление правительства «Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации».

В этом документе указан радиус сжигания сухих деревьев и листьев, в том числе и на дачных участках. Минимальный допустимый радиус зоны очистки территории от места сжигания составляет 15 метров. Огонь, в том числе и для приготовления шашлыков, можно разводить лишь в специально оборудованных местах. Это должно быть место в виде котлована (ямы, рва) не менее чем 0,3 м глубиной и не более 1 м в диаметре или площадки с прочно установленной на ней металлической емкостью (например, бочка, бак, мангал), объемом не более 1 кубометра.  При этом территорию следует очистить от сухой травы и горючих материалов. Жечь костры можно на расстоянии не менее 50 метров от ближайших построек, 100 метров от хвойного леса и 30 метров – от лиственного леса.

Жарить шашлык можно только в специально оборудованных емкостях: на мангалах.

В связи с новыми противопожарными правилами дачникам необходимо своевременно очищать свои участки от растительности. Это касается и собственников, и арендаторов «фазенд».

Кроме того, с 2021 года запрещено устраивать свалки на территории СНТ. В противном случае это чревато штрафом для граждан от 2 до 3 тысяч рублей, для должностных лиц – от 6 до 15 тысяч рублей, для юридических лиц – от 150 до 200 тысяч рублей.

«Подводные камни» садоводческих товариществ

Еще один момент, с которым могут столкнуться счастливые обладатели дачной недвижимости, – оплата членских взносов в садовые некоммерческие товарищества и огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ). С 2021 года это необходимо делать в безналичной форме. Иначе рискуете нарваться на административное или уголовное дело за незаконное обращение денежных средств.

Кроме того, в 2020 году Росеестром утверждены виды разрешенного использования земельных участков. Если вы копаете огород, а по документам этот вид разрешенного использования не подразумевает такую деятельность, то придется платить штрафы. Для граждан он составляет от 0,5 % до 1 % кадастровой стоимости земельного участка; для должностных лиц – от 1 % до 1,5 % кадастровой стоимости земельного участка; на юридических лиц – от 1,5 % до 2 % кадастровой стоимости земельного участка.

Помимо этого, покупатели садового участка наверняка имеют все шансы столкнуться с не всегда обоснованными поборами руководства СНТ. Не у всех выдерживают кошельки и психика.

Незаметные расходы

За коммунальные блага в виде воды и электроэнергии, канализации и за вывоз мусора вам придется платить садоводческому товариществу, то есть неизбежно подчиняться установленным порядкам. Любую неисправность придется устранять самостоятельно либо платить специалистам. Это дополнительные расходы на содержание жилья и участка.

Покупаете дачу? Внимательно изучайте документы

– При покупке дачи нужно, во-первых, обращать внимание на то, кому принадлежит земельный участок. Часто не все оформлено так, как этого требует законодательство. Если земля не оформлена в собственность, конечно, надо спрашивать у прежнего владельца причину, почему до этого не дошли руки, – говорит Нина Карпенко. – Так, если нарушены границы земельного участка, то его сложно оформить в собственность. Поэтому при покупке этого вида недвижимости лучше обращаться к специалисту.

По словам эксперта, в «ковидное» время –  2020–2021 годы – дачи стали более востребованными. Неухоженные объекты клиенты приобретать отказываются.

– На каждый садовый участок находится свой покупатель. Комфорт стал приоритетным: потенциальных покупателей интересует наличие бани, беседки, коммуникаций в виде воды и отопления. Бывает, просим продавцов недвижимости навести порядок. Недавно был случай, когда человек получил огород в наследство. Мы приехали туда, а там все заросло, потому что никто не пользовался дачей порядка трех лет. В таких случаях возникает необходимость наведения порядка на участке, – подчеркнула руководитель ООО «Недвижимость-Гарант».

Несмотря на повышенный спрос, омичи не готовы платить за садовые участки баснословные деньги.

– Спросом пользуются дачи по приемлемым ценам, участки по завышенной стоимости не продаются. Рынок определяется покупательской способностью. Если цена необоснованно высока, то такие дачи стоят год-два и более. Специалисты по недвижимости помогают определить реальную стоимость и продать по ней, – добавила Нина Карпенко.

– Приобретая дом на садовом участке, надо смотреть, как этот объект указан в документах. Бывает, что в официальных данных Росреестра здания не существует. Это самовольная постройка. Должно быть два свидетельства на право собственности: на землю и на здание, – отметила Светлана Гоненко.

Однако если эти два документа присутствуют, расслабляться рано – смотрите в бумагах площадь и расположение дома. Если эти данные расходятся с фактическим состоянием – возникнет проблема с оформлением недвижимости в собственность.

– Если в документах указан дом меньшей площади, чем на самом деле, –  это неузаконенная реконструкция.  Кроме того, постройка должна быть расположена на определенном расстоянии от забора. Если дом стоит впритык к забору, то возникнет проблема – вплоть до сноса постройки по иску соседа. Рекомендую проверять документы, иначе вы купите кота в мешке, – предупреждает Светлана Гоненко.

Все дачные удовольствия за копейки

– В прошлом году у нас случилась пандемия, когда людям запретили куда-либо ходить. И у них появилось жгучее желание приобрести что-то свое, куда можно поехать отдыхать – спрос на дачи увеличился. Покупатели садовых участков приостановили продажи, потому что появилась надобность в месте отдыха и изоляции для себя. Стоимость дач увеличилась незначительно. По большому счету, дачи, дома, комнаты гостиного типа, не подходящие под льготную ипотеку, не сильно выросли в цене, – отмечает Марина Пищухина. – Сейчас дачи выбирают как место для отдыха, а не как огород. Люди хотят приобрести участок для досуга за небольшие деньги: с домом, баней и мангальной зоной. По земельным участкам: маленькие площади не рассматривают. Наделы в 4 сотки продать очень тяжело. Стараются брать в черте города, рядом с домом. Но есть те, кто выезжает за город.

Если участок не поставлен на кадастровый учет, новый собственник будет обязан это сделать.

– По документам возникает много вопросов. Особенно у пожилых людей. Они получили нарезки 20–30 лет назад и не оформляли их в собственность. Можно продавать эти земли и без межевания, но собственник должен будет поставить земли на кадастровый учет, заплатив порядка 7 тысяч рублей, – пояснила менеджер компании «Авеста-Риэлт».

Какое принять решение?

В итоге выбирать, покупать или не стоит садовый участок, омичам. Если вы готовы принять все финансовые и юридические издержки покупки дачи, то можно начинать присматривать место и подходящие участки.

Если же активный отдых на грядке навевает скуку, а тратам на рассаду вы предпочитаете безмятежный досуг на диване, тогда становиться дачником рано. Ждите, пока заграничные курорты откроются после коронавирусных ограничений.

Звоните по телефону 63-33-90

Счастье в доме – это просто!