Лопнет ли омский «ипотечный пузырь»?

Омская область нечасто входит в списки лидеров российских регионов, но в начале 2021 года произошло именно так. Поскольку речь идет о лидерстве роста цен на недвижимость, в этом событии поводов для гордости у омичей нет. По данным портала МЛСН, в феврале средняя цена за кв. метр недвижимости выросла по сравнению с январем на 6,2 % и составила 58,3 тыс. рублей.

Больше всего – на 8,5 % – подорожали однокомнатные квартиры. Теперь такое жилье стоит в Омске 2,2 млн рублей, и его вряд ли можно назвать доступным даже при фигурирующей в официальных отчетах среднемесячной зарплате омичей в 48,9 тыс. рублей. Чтобы накопить на квартиру, человеку с такой зарплатой придется в течение почти четырех лет не есть, не пить, а откладывать все заработанное на покупку заветных квадратных метров. Причем цена квартиры эти четыре года тоже будет расти при сохранении нынешней тенденции роста цен.

Чуть ли не единственной возможностью приобретения жилья в таких условиях является ипотека.

 – Сегодня более половины всех сделок на рынке недвижимости происходит по ипотечной схеме, а это означает полный контроль со стороны банков, – говорит председатель совета директоров компании «МИАРД-Недвижимость» Павел Кручинский. 

В прошлом году российские банки обновили исторический рекорд по выдаче жилищных субсидий, выдав кредиты на общую сумму почти в 4 трлн рублей. Популярность ипотеки беспрецедентно выросла из-за снижения процентных ставок. В первый «пандемический год» в стране полноценно стартовала программа льготной ипотеки под 6,5 % с первоначальным взносом 15 % на покупку жилья в новостройках.

Программа поддержала строительную отрасль и позволила почти 350 тыс. семей купить жилье на первичном рынке. Но негативные последствия экстренных антикризисных мер не заставили себя долго ждать. Побочным эффектом программы стал резкий рост цен на жилье.

Первой вслух об этом заговорила глава Центробанка Эльвира Набиуллина.

– Виден рост цен на жилье на первичном рынке, который уже опережает и инфляцию, и рост доходов населения. В итоге доступность жилья для людей может упасть, несмотря на льготную ставку, – заявила она, выступая в Госдуме.

Набиуллина считает, что льготную ипотеку пора бы сворачивать. Выступившие на стороне Центробанка эксперты пояснили, что иначе на рынке недвижимости надуется пузырь, а когда он лопнет, в стране разразится кризис неплатежей. В качестве примера приводился ипотечный кризис в США в 2007–2008 годах.

Мнение столичных аналитиков не всегда разделяют в регионах. К примеру, заведующий кафедрой «Региональная экономика и управление территориями» экономического факультета ОмГУ имени Ф. М. Достоевского Олег Рой считает некорректным лобовое сравнение ситуации в Америке 10 лет назад и в сегодняшней России:

– Рынок недвижимости в регионах действительно сильно разогрет. Дело в том, что многие губернаторы прибегали к самым различным ухищрениям для увеличения объемов строительства жилья на вверенных им территориях. В начальный период пандемии стройка резко затормозилась, и с этим нужно было что-то делать. Широкая раздача ипотечных кредитов казалась выходом из ситуации, ведь наличие у населения на руках заемных средств на покупку большого количества квартир стимулирует застройщиков. Но не до конца учли, к какому резкому взлету цен на жилье это может привести. В этих условиях оставлять ипотечную ставку на низком уровне – вещь опасная.

Несмотря на уверения статистиков о росте зарплат, реальные доходы населения не растут, а снижаются. Люди активно берут доступные ипотечные займы, но, во-первых, сегодня это уже не гарантирует им покупку достойного жилья. Во-вторых, увеличивается количество потенциальных кредитных должников. Есть серьезная вероятность возникновения ипотечного кризиса при так и не решенной  жилищной проблеме.

– Мы можем спрогнозировать последствия этого кризиса, проанализировав события в Америке?

– Думаю, прямая аналогия тут неуместна, в США было по-другому. Их объемы выдачи субстандартных кредитов, для которых не нужны были первоначальные взносы, не нужно было подтверждать свой доход, все-таки несравнимы с объемами и условиями нашей даже самой что ни на есть льготной ипотеки. Но это не означает, что российский вариант кризиса неплатежей не страшен. Он может больно ударить по экономике в целом и по финансовым интересам каждого конкретного россиянина. Например, банки вдруг понизят процентные ставки по депозитам, параллельно ужесточив условия выдачи потребительских и иных кредитов. Все это немедленно скажется на деловой активности граждан.

– Значит, Набиуллина, призывающая сворачивать программу льготной ипотеки, в чем-то права?

– На мой взгляд, к этим вопросам нужно подходить дифференцированно. В нашей стране, где диспропорция в развитии регионов становится катастрофичной, всеобщее повышение ставок по ипотеке может привести к социальному взрыву. Особенно это касается регионов, расположенных восточнее Урала, в частности Омской области.

И вот уже в марте Эльвира Набиуллина смягчила свою риторику, заявив, что в 24 регионах льготную ипотеку можно пока не трогать. В интервью газете «Известия» она пояснила, что «в этих субъектах спрос на недвижимость еще не восстановился, поэтому негативного эффекта от меры не будет».

Кроме Омской области, в список «особых регионов» вошли Башкортостан, Удмуртия, Мордовия, Алтай, Дагестан, Чечня, Ингушетия, Ставропольский край, Новосибирская, Ростовская, Челябинская, Ярославская, Саратовская, Волгоградская, Тверская, Ульяновская, Кировская, Ивановская, Оренбургская, Псковская, Астраханская, Томская, Курганская области.

Наивным было бы полагать, что на смягчение позиции Центробанка повлияло мнение региональных экономистов. Скорее всего, это результат прямого поручения президента Владимира Путина, которое он дал правительству и Банку России.  

– Представить предложения по порядку реализации льготных ипотечных программ в 2021–2024 годах, рассмотрев в том числе возможность снижения процентной ставки по программе льготной ипотеки для семей, имеющих двух и более детей, – говорится в распоряжении главы государства.

Как бы там ни было, но возможность брать ипотеку под вменяемый процент омичам, скорее всего, оставят еще на три года. И тут важно грамотно рассчитать свои финансовые возможности, ведь до полного погашения ипотечного кредита квартира находится в залоге у банка. В случае полной невозможности заемщиком обслуживать обязательства, жилье уйдет с молотка. Причем должник оплатит еще услуги организаторов торгов, исполнительные сборы, услуги оценщиков. Общие расходы могут достичь 10 % от стоимости квартиры. Предложение нормативно закрепить за должником право самостоятельно продавать жилье, чем спасти хотя бы эту «десятину», еще только рассматривается.